Première étape : CARACTERISTIQUES DU BIEN
- ANALYSE DU BIEN AU TOTAL
- ETAT DU BIEN (travaux, propreté, état général)
- SURFACE TERRAIN (une maison avec un grand terrain se vendra plus chère meme si la surface est la même qu’une sans terrain)
- LA TAXE FONCIERE
- L’ANNEE DE CONSTRUCTION
- LES CHARGES DE COPROPRIETE
Cette première étape permettra de juger des FORCES et des FAIBLESSES de votre bien. Faite par un expert, elle sera pointilleuse et faite de manière professionelle..
Deuxième étape : ETUDE DU MARCHE
- VOIR LES PRIX DU MEME QUARTIER ET DE MEME SURFACE DANS LES DERNIERES ANNEES (Il existe un registre appelé DVF de notaire avec toutes les caractéristiques correspondant à votre bien, vous pouvez également le consulter vous même si vous décidez d’estimer seul votre bien en cliquant sur ce lien : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/)
- VOIR CE QUI SE FAIT EN CE MOMENT AUSSI EN FONCTION DU PRIX
- COMPRENDRE L’OFFRE ET LA DEMANDE, est ce que ca se vend vite dans ce quartier? est ce qu’il y en a beaucoup sur le marché ?
Troisième étape : PROJET CLIENT
Est ce que le client est préssé ? Si oui, le prix sera fixé le plus bas pour conclure la vente rapidement et permettre dans un cas de divroce ou de sucession par exemple, de se débarasser du bien au plus vite.
S’il n’est pas préssé, le bien sera estimé au, prix du marché par l’agent ou même à ce qu’on appelle le prix d’opportuniste (le prix le plus haut qui ne se vendra peut être pas maintenant mais qui rapportera le plus au vendeur par définition)
En conclusion, une estimation c’est une FOURCHETTE DE PRIX en fonction des caractéristiques du bien qui peut varier de quelques milliers d’euros selon la demande. L’agent a une expertise, il connait les points faibles, les quartiers, il a surtout un oeil objectif et non émotionnel ou sentimental, il s’agit de quelqu’un de neutre.
En tant qu’humain, le propriétaire peut parfois trop se focaliser sur le prix d’achat de la maison ou de ce qu’il y a vécu. Il aura du mal a mettre de côté l’affectif et l’émotionnel dans le calcul du prix de vente. Il n’est pas forcément informé sur les prix du marché et ne sait pas cerner toutes les caractéristiques de la maison ni estimer les travaux de rénovation.
COMMENT ESTIMER SON BIEN SOI MEME
Recourir à un professionnel pour une estimation experte n’est pas toujours possible ni souhaitée. Voici les étapes à suivre pour bien estimer son bien seul.
Il faut garder en tête que si le prix est mal estimé, la vente ne se fera certainement pas.
Comment laisser de côté son aspect émotionnellement attaché à sa maison pour devenir objectif et fixer un prix correspondant au marché réel ?
Ne vous focalisez pas sur le prix d'achat de la maison
La première règle à suivre est de pas se focaliser sur le prix auquel vous avez acheté votre logement. Il y a de très grandes chances, au regard des fluctuations des prix sur le marché immobilier, que le coût de l’immobilier ait changé. De plus, il est rare que l’état d’un bien immobilier soit le même à la date d’acquisition qu’à la date de revente.
Mettez de côté l'affectif et l'émotionnel
Il est primordial de laisser à part le côté émotionnel. Mais lors de la vente, il faut oublier cette histoire d’amour car le futur acquéreur n’en saura rien et n’achètera pas la maison en fonction de critères subjectifs. L’acquéreur constatera seulement une offre de prix trop élevée et ne saura pas pourquoi car il n’aura pas ressenti le même attachement.
Informez vous sur les prix du marché
Une maison vendue dans l’ignorance des moyennes ou fourchettes de prix en vigueur sur le marché ne sera jamais vendue. Pour cela, débuter par regarder les annonces immobilières des professionnels en ligne ou dans les agences à proximité est un bon début.
Identifiez toutes les caractéristiques de la maison
Selon que le bien est une maison en lotissement, une maison mitoyenne, une villa, une propriété, une ferme, etc... les critères d’estimation varieront toujours. Il est important de prendre en compte les moindres détails afin d’etre le plus juste possible.Estimez les travaux de rénovation
L’étape suivante sera l’estimation des travaux à réaliser, s’ils sont nécessaires. Il faut donc veiller à ne pas l’inclure dans le prix de vente final. L’autre enjeu des travaux réside dans le fait qu’il est souvent préférable de les réaliser avant la mise en vente du bien afin de donner plus de potentiel à ce dernier et le mettre en valeur.
Anticipez une marge de négociation
L’un des moyens les plus simples afin d’aboutir à une estimation juste est la simulation sur internet. De nombreux sites d’estimation en ligne sont mis à disposition des propriétaires et permettent d’obtenir une estimation rapide du prix de votre maison sans passer par une agence. En règle générale, il est très simple d’obtenir une estimation approximative en ligne grâce à un formulaire à remplir avec des informations telles que la surface, l’adresse ou l’année de construction du bien. Il y a donc énormément de moyens d’estimer son bien seul, sans avoir à passer par une agence, il suffit d’être juste, impartial et honnête.
COMMENT METTRE EN VALEUR SON BIEN IMMOBILIER
Vous voulez vendre votre maison ou votre appartement mais ne savez pas comment le mettre en valeur ?
Voici quelques conseils qui pourront vous aider à faire de votre bien le plus attractif du marché et à développer l’envie chez de potentiels acquéreurs.
Premièrement, il s’agit de soigner les images.
Peu importe la plateforme par laquelle vous allez passer pour publier votre bien, qu’il soit en vitrine d’agence ou sur des annonces en ligne, il faut prendre soin de faire de belles photos pour les potentiels acheteurs afin de leur donner envie de se projeter dans ce nouveau bien. Les photos peuvent être prit par des professionnels, ou par vous même, mais doivent être retouchées, bien cadrées et propre.
Présenter un logement impeccable.
Cela va de pair, il n’y aura pas de photos soignées et esthétiques de votre logement si vous ne prenez pas soin de le désencombrer au préalable ni de le rendre propre et habitable. Le but étant la projection de l’acquéreur dans ce bien, celle ci sera plus difficile si chaque pièce de vie est remplie d’objets en tout genre amassés les uns sur les autres.
Anticiper les questions.
Lors de vos futures visites, il faudra être armé et prêt à répondre à toutes les questions que votre futur acheteur sera tenté de vous poser. Que ce soit en terme de superficie, d’espace, de rénovation ainsi que de consommation, assurez vous d’avoir tous les documents essentiels comme les diagnositcs, les taxes, les impots locaux, veillez à les avoir à dispositions afin de rassurer le client.
Donner des informations sur la copropriété.
Informez l’acquéreur du montant des charges, des procédures en cours (travaux votés dans un immeuble par exemple), les PV d’AG qui sont le résumé de tout ce qui a été fait jusqu’ici, ce qui a été voté dans la copropriété et ce que l’acquéreur devra donc payer. Informer sur le quartier peut également être un argument important pour mettre votre bien en valeur. Il s’agit de trouver tous les avantages à vivre ici pour donner envie à l’acheteur et le faire se sentir bien.
